笔者曾经参与一项 *** 投资的 *** 项目，项目到最后结算财审的时候，合同约定的投资采购期利率未获得支持，但项目实施期间未考虑到这一点，结果导致没有预料的后果，借此分享给大家供参考。
一、首先我们搞清楚什么是 *** 项目
*** 是英文build（建设）和transfer（移交）缩写形式，意即“建设–移交”，是 *** 利用非 *** 资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。 *** 模式是bot模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用 *** 模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。
二、 *** 项目和垫支的区别
笔者个人观点认为 *** 项目说白了就是官方的垫支工程，但在此还是要细分一下：
1、核心合同性质不同.bt模式中投资建设合同属于具有投资性质的新型合同，而垫支中合同属于《中华人民共和国合同法》规定的建设工程合同。
2、核心合同内容不同。 *** 模式投资建设合同包括融资、征地拆迁、建设管理、工程施工、验收移交等内容而垫支一般仅约定施工。
3、垫支的法律规定
《更高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年）第六条“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。 当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
三、 *** 项目政策的尴尬
1、2006年，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行联合发布的《关于严禁 *** 投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》（建市[2006]6号）中，明确指出凡是 *** 投资项目不得进行带资建设，但其不适用范围仅包括了bot等模式，而并未明确指出不适用的范围亦包括 *** 模式。
2、由于我国 *** 诞生的时间短、经验少，是新生事物，因此，最基本、最重要的是要有明确的合同法律保护，同时，在管理上，对项目的投资概算、设计方案的确定，工程质量的检验以及财务审计都应从法律上确定 *** 权力。但我国尚没有关于 *** 的专门立法，所以更应加快立法步伐。
3、没有 *** 或bot等相关方面的法律，也没有可供参考的合同文本， *** 模式中涉及的回购协议和融资担保也没有法律条款支持。
4、建设期中的产权界定模糊
业主和 *** 方签订合同之中有一个“回购协议”，即在项目移交时候是属于回购的性质，因此在签订合同后项目移交之前的这段时间内，项目产权属于 *** 方还是属于业主方难以界定
你可能会问上面说了这么多和 *** 项目利率到底是什么关系， *** 项目即使是在规范化、正规化不可否认的是建设期间还是需要垫支的，因此融资利率和 *** 项目约定的回购期利率是决定你赚钱还是亏钱的要点，中国建设领域很多都有民间资本的参入，因此这个回购期利息决定生死，回购期利息合同里定下来就万事大吉了吗？血的教训告诉我不可能。曾经有个某某省的 *** 项目，跟业主约定（区 *** 也是会议通过的）的采购期和超出采购期利息是央行同期基准利率的2倍，因此在融资过程中，就放的比较开，甚至达到基本利率的1.3-1.5倍，最后才结算时财审提出来不行，不能那么高，人家的依据是什么呢？省 *** 的文件，省 *** 出过这方面的规定：
“ *** 承包合同总价一般由建筑安装工程费、 *** 投资人融资财务费及计入总价由项目业主使用发生的资金额等部分构成。其中：建筑安装工程费一般实行固定总价包干。计入总价由项目业主使用发生的资金额，一般包括实际发生的测绘、勘察、设计、监理、概算、决算、中介咨询等相关技术 *** 费用，征地拆迁安置等相关费用，以及项目管理费用等。合同总价应当控制在批准的投资概算内，并应对各种涨降价因素及相关不可预见的工程变更情况进行约定。 *** 融资人的建设期和回购期资金利息不得高于中国人民银行发布的同期贷款基准利率的1.2倍。”
总结，投资人在融资建设过程中需要注意的问题
1、风险较大，例如政治风险、自然风险、社会风险、技术风险；需增强风险管理的能力，更大的风险还是 *** 的债务偿还是否按合同约定；
2、安全合理利润及约定总价的确定比较困难；
3、适当的利润率（大于资金的综合水平）水平和资金的有限监管投入与增值退出，便是合理令人满意的水平，更大的安全保障就是更大的收益。
4、了解工程所在省的相关政策导向很重要。
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